Com o crescimento dos contratos de promessa de compra e venda, é essencial que compradores e vendedores conheçam suas obrigações tributárias para evitar cobranças indevidas
Comprar um imóvel é um marco na vida de qualquer pessoa, especialmente em uma cidade jovem e em crescimento como Palmas, Tocantins. Seja para realizar o sonho da casa própria ou investir no mercado imobiliário, muitos tocantinenses optam por contratos de promessa de compra e venda, especialmente em empreendimentos novos. Contudo, uma dúvida comum surge nesse processo: quem deve pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) enquanto a transferência definitiva do imóvel não é formalizada?
O IPTU é um tributo municipal essencial, cobrado anualmente sobre a propriedade de imóveis urbanos. Ele está previsto na Constituição Federal (art. 156, I) e regulamentado pelo Código Tributário Nacional (CTN), além de seguir as normas do Código Tributário Municipal de Palmas, instituído pela Lei Complementar nº 285, de 31 de outubro de 2013, e regulamentado pelo Decreto nº 1.667, de 6 de dezembro de 2018.
De acordo com o artigo 34 do CTN, o contribuinte do IPTU pode ser o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Essa última expressão é fundamental, pois inclui o promitente comprador, aquele que, por meio de um contrato de promessa de compra e venda, já utiliza o imóvel, mesmo sem a escritura definitiva registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
No contexto de uma promessa de compra e venda, tão comum em Palmas devido ao crescimento do mercado imobiliário, o comprador muitas vezes recebe as chaves e começa a usar o imóvel antes da transferência formal da propriedade. Mas isso significa que ele automaticamente se torna responsável pelo IPTU? A resposta depende de alguns fatores, como a posse do imóvel, as cláusulas do contrato e as regras aplicadas pela prefeitura.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) esclarece essa questão. Em uma decisão de grande relevância (REsp 1.111.202/SP), o tribunal estabeleceu que tanto o proprietário formal (promitente vendedor) quanto o promitente comprador que detém a posse podem ser considerados responsáveis pelo pagamento do IPTU, a critério do município. Em outras palavras, se você, como comprador, já está morando, reformando ou alugando o imóvel, a Prefeitura de Palmas pode direcionar a cobrança do IPTU para você. Por outro lado, se o cadastro imobiliário municipal ainda aponta o vendedor como proprietário, ele pode receber o carnê do imposto, mesmo não utilizando mais o imóvel.
Em Palmas, o Código Tributário Municipal (Lei Complementar nº 285/2013) segue as diretrizes nacionais, mas a prática da Secretaria de Finanças é determinante. A prefeitura tem a liberdade de cobrar o IPTU de quem está na posse do imóvel, mas, na ausência de atualização cadastral, o proprietário registrado no sistema municipal pode ser acionado. Isso ocorre porque o registro formal no cartório define o proprietário perante o município até que a transferência seja concluída. Por isso, é crucial que compradores e vendedores estejam atentos às suas responsabilidades e tomem medidas para evitar problemas.
Muitos contratos de promessa de compra e venda em Palmas incluem cláusulas que especificam quem pagará o IPTU e a partir de quando. É comum, por exemplo, que o documento determine que o comprador assuma o imposto a partir da entrega das chaves ou da assinatura do contrato. Essas cláusulas são válidas entre as partes, mas é importante entender que, perante a prefeitura, elas não têm efeito automático. O artigo 123 do CTN deixa claro que acordos particulares não podem ser opostos ao fisco. Assim, se o comprador não pagar o IPTU, a prefeitura de Palmas pode cobrar o vendedor registrado, que, por sua vez, pode buscar o ressarcimento do comprador com base no contrato.
Para evitar complicações, a melhor estratégia é a prevenção. Se você é um comprador, recomendo que, ao assumir a posse do imóvel, notifique a Secretaria de Finanças de Palmas e solicite a atualização do cadastro imobiliário. Leve o contrato de promessa de compra e venda e seus documentos pessoais para formalizar a mudança. Isso garante que o carnê do IPTU passe a ser emitido em seu nome, evitando que o vendedor receba cobranças indevidas. Além disso, certifique-se de que o contrato seja claro sobre a responsabilidade pelo imposto e organize-se para pagar o tributo em dia, já que atrasos podem levar a multas, juros e até execução fiscal.
Se você é vendedor, é igualmente importante acompanhar o pagamento do IPTU após a entrega da posse. Como o imóvel ainda está registrado em seu nome, a prefeitura pode acioná-lo caso o comprador não quite o imposto. Para proteger seus interesses, mantenha o contrato bem guardado, pois ele será sua base para buscar o ressarcimento do comprador, se necessário. Além disso, incentive a formalização da escritura definitiva e o registro no cartório o quanto antes, pois isso encerra sua responsabilidade tributária perante o município.
Palmas é uma capital planejada e em constante desenvolvimento, tem um mercado imobiliário dinâmico, com muitos imóveis adquiridos na planta ou por meio de contratos de promessa de compra e venda. Esse cenário reforça a importância de compradores e vendedores estarem bem informados, devendo negociar cláusulas claras no contrato, manter o diálogo com a Secretaria de Finanças e, se necessário, buscar orientação jurídica para evitar problemas. Assim, é possível garantir que a compra ou venda de um imóvel em nossa capital seja uma experiência tranquila e segura, sem surpresas tributárias.
Kloves Eliomar Pereira Herrera é advogado Associado da Fraz Advocacia, especialista em Direito Civil, Tributário e do Consumidor, pós-graduado em Direito Público e Privado.
